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POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DO ITBI SOBRE O VALOR DA TRANSAÇÃO OU SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL PARA FINS DE IPTU

O pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bem Imóveis) cobrado na transmissão de posse de um imóvel envolvendo pessoas vivas é requisito imprescindível para conclusão do processo de compra e venda. 

O município de São Paulo usa como base de cálculo do ITBI o maior valor entre o despendido na transação e o valor venal de referência fornecido pela Prefeitura, de acordo com o Decreto nº 55.196/2014 e a Lei nº 11.154/1991. 

Ocorre que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já se pacificou no sentido de considerar ilegal a cobrança do ITBI em percentual a incidir sobre o valor de referência.

Em decorrência de sucessivas decisões divergentes acerca do tema, em 31/07/2019 o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, julgou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 2243516-62.2017.8.26.0000, pacificando-se no sentido de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do negócio jurídico realizado ou o valor venal do imóvel para fim de IPTU, aquele que for maior, afastando-se, assim, o "valor de referência", conforme ementa a seguir transcrita: 

INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS – ITBI – BASE DE CÁLCULO - Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o "valor de referência" - Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN - Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF – Precedentes – IRDR PROVIDO PARA FIXAR A TESE JURÍDICA DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR DA TRANSAÇÃO, PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR. (TJSP; Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2243516-62.2017.8.26.0000; Relator (a): Burza Neto; Órgão Julgador: 7º Grupo de Direito Público; Foro Central- Fazenda Pública/Acidentes - 9ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 23/05/2019; Data de Registro: 26/07/2019). 

A fundamentação legal é no sentido da ilegalidade da instituição de um valor venal distinto daquele utilizado para o IPTU, uma vez que implica em afronta ao princípio da segurança jurídica. 

Destaca-se que o valor venal “É o valor de venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou possam ser vendidas[1]. É aquele em que o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. 

O IPTU e o ITBI possuem regimes jurídicos próprios, tendo ambos a mesma base de cálculo definida em lei complementar (arts. 33 e 38 do CTN[2]), não podendo a prefeitura municipal diferenciar a expressão monetária do valor venal conforme se refira à propriedade ou à transmissão do bem ou do direito. 

A prática de adotar um valor venal para o cálculo do IPTU e, outro valor venal, mais elevado, para o cálculo do ITBI fere os princípios da segurança jurídica (art. 5º, caput, da CF) e da legalidade estrita (arts. 37, caput e 150, I, da CF). 

Não obstante, a cobrança do pagamento do ITBI em percentual a incidir sobre o valor de referência já foi reconhecido como inconstitucional pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo na Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000. 

Assim, conclui-se pela ilegalidade da cobrança do ITBI no percentual incidente sobre o valor de referência do imóvel, sendo cabível ingresso no judiciário a fim de que tal valor seja corrigido e calculado em face do valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fim de IPTU, aquele que for maior. 

Diante disso, evidencia-se possível que o contribuinte que pagou ITBI incidente sobre o “valor de referência” na transferência de imóvel nos últimos 5 anos, ingresse no judiciário requerendo a restituição do valor pago à maior. 

Ainda, é viável àquele que ainda não fez o pagamento do imposto que ingresse com Mandado de Segurança pleiteando que o pagamento seja feito nos moldes supramencionados.


Por Alexandre Moscardi Júnior - Sócio do Riccioppo, Cerqueira & Gimenes - Advogados. 

06/08/2020

  


[1] De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 27ª ed., p. 1.461, Rio de Janeiro, Forense, 2008 

[2] Código Tributário Nacional - SEÇÃO II - Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

Código Tributário Nacional - SEÇÃO III - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.